38,5 % ABSCHREIBUNG AUF 4 JAHRE

KFW 40 QNG

Die Bundesregierung investiert massiv in den Wohnungsbau, um mehr bezahlbaren und klimafreundlichen Wohnraum zu schaffen. Für Kapitalanleger bieten sich attraktive Chancen: Durch die geschickte Kombination der 5 % Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG und 5 % degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EstG lassen sich innerhalb der ersten vier Jahre bis zu 38,5 % des Gebäudewerts abschreiben. Zusätzlich stehen zinsgünstige KfW-Darlehen (Programm 297) zur Verfügung, um energieeffiziente Neubauten noch rentabler zu gestalten.

Nutzen Sie diese Förderprogramme für eine nachhaltige, zukunftssichere Investition mit optimalen steuerlichen Vorteilen!

Clever kombinieren

§ 7 Abs. 5a EStG + § 7b EstG

Abschreibung von ca. 38,5 % auf den Gebäudewert innerhalb der ersten 4 Jahre!
Zusätzlich stehen zinsgünstige Darlehen über das KfW Programm 298 zur Verfügung.

Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EstG

5 % degressive Abschreibung

Neben der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann auch die 5 % degressive Abschreibung für neugebaute Wohnimmobilien gemäß § 7 Abs. 5a EStG genutzt werden.

Baubeginn bzw. Kauf zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029
Gilt für den Gebäudewert
Nur für vermietete Wohnimmobilien
Sobald die lineare Abschreibung mit 3 % besser ist, als die degressive Abschreibung kann in die lineare Abschreibung gewechselt werden (Afa nach §7 Abs. 4 EstG)
Immobilie muss in der EU liegen
Kann mit der Sonderabschreibung § 7b EstG kombiniert werden

Degressive Abschreibung bedeutet, dass immer der Restwert abgeschrieben werden kann.

Anschaffungskosten Gebäude 500.000,00 €

1. Jahr = 500.000 x 0,05 = 25.000,00 €
2. Jahr = 475.000 x 0,05 = 23.750,00 €
3. Jahr = 451.250 x 0,05 = 22.562,50 €
usw.

Abschreibung nach § 7b EstG

5 % Sonder-AfA auf 4 Jahre

Die Sonder-AfA von 5 % kann zusätzlich zur linearen Abschreibung über vier Jahre hinweg auf den Gebäudewert geltend gemacht werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören unter anderem:

Bauantrag oder Bauanzeige liegt zwischen 31.12.2022 und 01.01.2029
Energieeffizienter Neubau (KfW 40 QNG oder NH)
Wohnung muss in den ersten 10 Jahren entgeltlich zu fremden Zwecken Wohnzwecken vermietet werden (Keine Eigennutzung)
Die Sonderabschreibung kann im Jahr der Fertigstellung oder im Jahr der Anschaffung, sowie in den folgenden drei Jahren in Anspruch genommen werden
Die Wohnung darf nicht verbilligt (unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete) vermietet werden
Keine kurzfristige Vermietung möglich (Ferienwohnung, Boardinghouse, Service Apartments)
Mietvertrag muss unbefristet sein
Möblierung der Wohnung ist kein Problem
Wohnung befindet sich in der EU
Es muss die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich sein (Mindestens 23 m² – Eigene Küche, Bad, etc.)
Die Wohnung muss baulich getrennt und abgeschlossen sein.
Wohnung ist NEU = Anschaffung muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung getätigt werden (Nutzen-Lastenübergang
Es ist auch möglich neuen Wohnraum durch z. B. Ausbau eines Dachgeschosses oder gewerblich genutzte Flächen in Wohnraum umzugestalten
Anschaffungskosten pro m² Wohnfläche (inkl. gemeinschaftlich genutzter Flächen!!) und ohne Grund und Boden liegt unter 5.200 € / m²
Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 4.000 € gedeckelt – jedoch auf die Wohnfläche inkl. Anteiliger Gemeinschaftsflächen und Stellplätze mit Sondernutzungsrecht

Beispielrechnung

1. Flächenberechnung

für Bemessungsgrundlage im Neubau – Rechtsgrundlage: (§ 7b Abs. 2 S. 1 Nr. 1 Halbs. 2 EStG)

45,00 m² Wohnfläche
+ 12,50 m² Garage
+ 4,00 m² Keller (eigene Nebenflächen)
+ 9,00 m² Gemeinschaftliche Nutzflächen*
= 70,50 m² Gesamtfläche

_{* Dazu gehören z. B. Fahrradschuppen, Gemeinschaftskeller, Waschküchen etc.
Berechnung nach dem jeweiligen Nutzflächenanteil der Wohnung an der Gesamtnutzfläche, z. B. 90 m² von insgesamt 1.000 m²:
(1.000 / 100 = 10 %) × 90 m² = 9 m²}

2. Abschreibungsfähiger Kaufpreis

212.500 € / 70,50 m² = 3.014,18 €/m²

Da die Sonderabschreibung bis zu 4.000 € je m² möglich ist, kann der volle Gebäudeanteil mit 4 × 5 % abgeschrieben werden.

Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude

Kreditförderung KfW Programm 297

Förderung für den Neubau und Erstkauf klimafreundlicher Wohngebäude mit hoher Energieeffizienz und erneuerbaren Energien. Besonders gefördert wird der KfW 40 QNG-Standard, der das Effizienzhaus-40-Konzept mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) kombiniert.

Darlehensart: Annuitätendarlehen oder endfälliges Darlehen
Kreditbetrag: bis zu 150.000 € (mit QNG-Zertifikat)

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Abteilung Immobilien der VR Bank Niederbayern-Oberpfalz

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